金沢市のリノベーション＆全面リフォーム専門店「ホットリノベ」の細川です。
親と一緒に住もうかな、コロナ禍になってそんな風に思いだした方は増えたのではないでしょうか。
今日は親の家を相続してリノベーションをする事例について取り上げたいと思います。
親の家を相続するメリット３つ
①家賃・ローンがかからない（もしくは新築にくらべローンを低く抑えられる）
相続した実家が住宅ローンを完済していれば、住むことで家賃や住宅ローンがかからないというメリットがあります。
現在の生活圏に近いのであれば諸費用や手間をかけて住居を探すよりも親の実家を相続してしまう方が得策といえます。
さらに築古のご実家をリノベーションすれば、新築建て替えの３分の２の価格で新築同様に性能が上がるとともに、固定資産税も新築より断然安く済むのでランニングコストも安く抑えられます。
ただ、その際増築をすると逆に固定資産税が上がるので注意が必要です。
②小規模宅地等の特例が使えるかも
小規模宅地等の特例を利用すると、相続税の計算で家の評価額が80％減額されるため、資産価値が高い実家の場合は大きなメリットになります。
小規模宅地等の特例を満たす条件は、亡くなった人が一定条件を満たす土地建物（実家）に住んでいたこと、亡くなった人と同居していた相続人が、相続税の申告期限までその土地建物に住み続けること、となっています。
また、亡くなった人と同居していなかったとしても、下記の条件を満たすことで小規模宅地等の特例を受けることが可能です。
(1) 居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと。
(2) 被相続人に配偶者がいないこと。
(3) 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人（相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと。
(4) 相続開始前３年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人（注6）が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。）に居住したことがないこと。
(5) 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。
(6) その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。
（※国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」より引用）
③思い入れのある実家に住める
思い入れの価値はお金では判断できません。思い出はプライスレスです。
親の家を相続する際に必要な手続きとその後の注意点
家を相続する際に必要な手続きを相続登記と言います。
相続登記とは家の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する手続きのことです。
手続きの期限は決まってなく、いつ相続登記をしても問題ありませんが、もしも家の売却資金を相続税の納付に充当する場合、相続開始後10カ月というのが期限になります。
この期限に間に合わせようと売り急ぎ、売却額が相場よりも安くなってしまうこともしばしばです。
また、相続人が複数いる場合は、売却がスムーズに進まないこともあるので注意が必要です。
売却するにしても、住むにしても、事前にご家族で話し合い、遺言書を作っておくのがいいでしょう。
親の家を生前に贈与しておくのは得策か、否か？
答えは否。
相続税は遺産の合計が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」まではかからないのは御存知でしょうか？
例えば、妻と2名の子の計3名が法定相続人なのであれば、トータルの遺産額が4,800万円（＝3,000万円＋600万円×3人）までは相続税はかからないということです。
また、これを超える額の遺産がある場合であっても、この4,800万円を引いた残りに対して課税されることになります。
これに対して生前贈与の場合にかかる税金は「贈与税」です。
贈与税の非課税枠は年110万円です。
これを引いた残りに贈与税が課税されます。
例えば、土地と建物を合わせて2,000万円相当の実家を父から生前贈与でもらった場合、なんと５８５.５万円もの贈与税がかかるのです。
そのため、安易に自宅を生前贈与でもらうことはおすすめできません。
実家を相続時精算課税制度を使って生前贈与を受けるのは得策か、否か？
答えは、こちらも否です。
相続時精算課税制度を使えば、累計２５００万円までの生前贈与を、無税で行うことができるのでいいのかな？と思うかもしれませんが実はあまりおすすめできません。
なぜなら、相続時精算課税制度を活用するには、自宅の評価をきちんと行い、一定の書類とともに税務署へ申告する必要があり、手間がかかります。
また、いったん相続時精算課税制度の適用を選択すると、以後贈与を受けた場合、たとえ少額でも毎年税務署へ申告をしなければならず、さらに手間が増え続けます。
あと、実は相続時精算課税制度は、相続税の節税にさえなりません。
なぜなら、相続時精算課税を使って行った生前贈与は、相続が起きた際にすべて持ち戻されて、相続税の対象となるためです。
それどころか、何もしなかった場合と比べて、相続税は高くなってしまう可能性さえあります。
例えば実家の建物は年々評価が下がっていくのが普通ですよね？
しかし相続税の対象となる額は、相続が起きた時点での額ではなく、贈与時点での額となってしまうため、価値が高かった時のままで評価されてしまうのです。
このような理由からも、たとえ相続時精算課税を使った場合でも、実家の生前贈与を受けることはおすすめできません。
なお、他の相続人と争いになりそうなどの理由から確実に自宅をもらいたいなどの事情があるのであれば、先ほども申し上げた通り、遺言書を作成してもらっておくと良いでしょう。
相続コンサルタントが在籍するホットリノベにおまかせください。
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ご不安なことがあれば、まずは（株）サンコーすまいる ホットリノベにご相談くださいませ。
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最後までお読みいただきありがとうございました。
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